Недвижимость: продать или подарить – что лучше? Часть вторая, финансовая – что дешевле

В предыдущей публикации SmartDoc писал о юридических последствиях купли-продажи и дарения недвижимости. Теперь, зная риски, которые могут подстерегать приобретателей недвижимости, перейдем к вопросам финансовым.

Сначала рассмотрим затраты общие – которые придется нести как при купле-продаже, так и при дарении недвижимости.
Сразу отметим важный момент. Поскольку реестр прав на недвижимость – новый, то подавляющее большинство объектов (кроме новостроек и уже зарегистрированных по новому порядку) в этом реестре отсутствует. Поэтому прежде чем заниматься реализацией имущества, его нужно внести в реестр. Пошлина за первичную регистрацию не взимается. Однако перед отчуждением объекта необходимо получить извлечение из реестра для продавца (дарителя). Цена вопроса – 120 гривен.

Кроме того, имущество перед передачей нужно оценить. Стоимость оценки определяется, исходя из конкретных аппетитов оценщика. Но в среднем оценка "нормальной" [1] квартиры может обойтись в 250-400 гривен.

Помимо этого, при отчуждении недвижимости нужно будет заплатить 1% от ее стоимости в Пенсионный фонд. Важная деталь – если договорная стоимость объекта выше, чем стоимость согласно оценки, то нужно платить процент от стоимости, указанной в договоре. Если же ниже, то от оценочной стоимости.

Следующая "статья расходов" – нотариус. Если сделку оформлять у государственного нотариуса, то нужно платить государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта (как и при определении пошлины для Пенсионного фонда, процент высчитывается от большей суммы). У частного же нотариуса цена устанавливается им самим. В среднем нотариальное удостоверение "нормальной" квартиры может стоить около 1500-2000 гривен плюс упомянутый 1%.

После этого нужно зарегистрировать объект на нового собственника в реестре. Эта процедура происходит у нотариуса. Ее стоимость – 239 гривен. Затраты состоят из "собственно" регистрации (поскольку регистрация не первичная, то за нее взимается пошлина) – 119 гривен и уже упомянутых затрат на получение извлечения из реестра –120 гривен.

Вот, собственно, те затраты, которые придется понести как при дарении, так и при купле-продаже недвижимости.

Теперь о главном. Как говорится, гладко было на бумаге, да забыли про налоги. Какие же налоги нужно будет заплатить при купле-продаже и дарении недвижимости?

Продавец (если имущество будет передаваться по договору купли-продажи) должен будет заплатить налог на доходы, если он продает недвижимость, которая до продажи была у него в собственности меньше трех лет. То есть, если гражданин купил недвижимость в 2011 году, а продает ее в 2013-м, то при продаже придется раскошелиться на налоги. В то же время, если собственник объекта приобрел его 15 января 2010 года, а продает 16 января 2013, то раскошеливаться не нужно. Кроме того, продавцу придется заплатить налог, если в течение года он продает не единственный объект. Размер налога – 5% от стоимости имущества (опять же – либо оценочная, либо договорная, в зависимости от того, какая стоимость выше). Важный момент: собственник недвижимости будет освобожден от обязанности платить налог, если он получил ее в наследство (независимо от того, прошло с момента вступления в наследство три года или нет).
Даритель (если имущество будет передаваться по договору дарения) такой налог платить не должен в любом случае.

Теперь о приобретателе недвижимости.
При покупке недвижимости налог платить не нужно (естественно, ведь покупатель не получает доходы, а наоборот – несет затраты).
А при дарении тому, кто приобретает недвижимость, придется заплатить 5% от ее стоимости (как обычно – большей). От уплаты такого налога освобождаются те лица, которые являются родственниками первой степени дарителя. Это родители, муж (жена), дети (в том числе усыновленные).

Покажем на примере затраты при купле-продаже "нормальной" квартиры (обращаем внимание – цифры усредненные и могут разниться в зависимости от ситуаций).
Для удобства согласимся, что оценочная стоимость квартиры равна договорной и составляет 800 тысяч гривен.
Затраты продавца: 120 гривен за извлечение из реестра и 40 тысяч гривен (5% от стоимости) – если он продает недвижимость, которой владел меньше трех лет или если продает не первый объект в течение года.
Итого: 120 гривен или 40 120 гривен.

Затраты покупателя: 250-400 гривен – оценка; 8000 (1% от стоимости) – Пенсионный фонд, 8000 (1% от стоимости) – госпошлина за нотариальное действие, если оформлять сделку у государственного нотариуса либо 9500-10000 (1%+ 1500-2000 гривен) – у частного; 239 гривен (регистрация и получение извлечения из реестра).
Итого: от 16489 до 18639 гривен
(небольшое примечание – никто не может запретить, если некоторые из этих расходов фактически будут возложены на продавца).

Затраты дарителя – 120 гривен за извлечение из реестра

Затраты одариваемого аналогичны затратам покупателя (от 16489 до 18639 гривен) плюс (если одариваемый не является близким родственником) 40 000 гривен (5%) налога на доходы.
Итого: от 16489 до 58639 гривен

Теперь, сопоставив риски и затраты, будет легче делать выводы для выбора способа отчуждения (приобретения) недвижимости.

А мы для удобства "разложим" расходы в таблице. Итак, стоимость квартиры – 800 000 гривен, а нотариус, оформляющий сделку, является государственным:

[1] Здесь и дальше под "нормальной" мы понимаем среднюю квартиру в спальном районе г. Киева стоимостью около 100 тыс. долларов.