Что будет, если заключить ничтожный договор? Часть первая. Когда договор не реанимируется

Рассмотрев варианты ничтожных договоров, SmartDoc приступает к исследованию последствий. Что же будет, если заключить ничтожный договор? Есть три важных аспекта, связанных с дальнейшей судьбой ничтожного договора

Аспект первый: нет последствий
Закон нам сообщает, что ничтожный договор не создает никаких юридических последствий, кроме тех, что связаны с его ничтожностью. Довольно затейливая формулировка. Сейчас мы с ней разберемся. В случаях с ничтожными договорами возможны две ситуации.

Первая: когда обе стороны не знают, что договор – ничтожный.
Вторая: когда об этом не знает одна сторона (о том, какие ситуации возможны, когда две стороны знают о ничтожности договора, SmartDoc расскажет позже).

Первая ситуация нам не интересна до тех пор, покуда не наступит вторая. Какая-нибудь сторона узнает, что заключенный договор является ничтожным. Пусть это будет покупатель недвижимости по договору, не удостоверенному нотариально. Что он может сделать? Потребовать обратно деньги, да еще и с процентами. Понятно, что и у продавца возникают определенные права, но об этом дальше.

Аспект второй: суд не нужен
Закон говорит, что ничтожный договор является таковым с самого момента подписания. И что признание его недействительным через суд не требуется.

К чему такое может привести? Возьмем ту же ситуацию с куплей-продажей недвижимости. Покупатель не будет в суде требовать признания договора недействительным (ибо договор является таковым изначально). Но он имеет право обратиться в суд и выдвинуть "производное требование" – например, вернуть все деньги, как безосновательно полученные, а еще проценты за их пользование.

Безусловно, продавец может выдвинуть встречное требование – выселить покупателя и признать за собой право собственности. Однако компенсировать затраты за время, в течение которого покупатель пользовался якобы купленной недвижимостью, продавцу будет непросто.

Аспект третий: любое заинтересованное лицо
По закону применить последствия ничтожного договора может любое заинтересованное лицо. Что это означает? Допустим, мы имеем дело с первой ситуацией. Продавец и покупатель не знают, что у них ничтожный договор. Один продал, другой купил и вселился.

Но тут, как в любой драматической истории, появляется третий. Например, другой человек, которому очень нравится эта недвижимость и который готов заплатить за нее больше. Что он делает? Правильно – обращается в суд с требованием выселить покупателя. И суд будет вынужден принять решение о выселении.

То есть, заинтересованный покупатель не просит признать договор недействительным, ибо ничтожный договор – недействительный "априори", а сразу выдвигает производное требование.

Понятно, что никакое судебное решение не сможет сломить добрую волю сторон. Сразу после процесса те же стороны могут заново заключить договор и удостоверить его нотариально. Однако продавца может охватить жадность. Ведь он может продать свое помещение дороже. В этом случае покупатель будет вынужден уйти.

Так в упрощенном виде выглядят последствия, которые могут возникнуть, если заключить ничтожный договор. Но возможны и другие ситуации. Иногда ничтожные договоры можно "оживить". Об этом SmartDoc расскажет в ближайшее время. Оставайтесь с нами!