Договор купли-продажи квартиры: что делать продавцам в 2013 году

Продавать или покупать квартиру в 2013 году нужно по другим правилам. Новое законодательство можно долго исследовать, находить в нем изъяны и преимущества. Однако для желающих купить-продать квартиру это явно неблагодарное занятие. Продавцам и покупателям надо знать, куда идти и что делать.

SmartDoc кратко расскажет о процедуре купли-продажи квартиры исключительно в практическом смысле. Сразу отметим, что полностью этим процессом еще не овладел никто – ни нотариусы, ни сотрудники Укргосреестра, ни именитые юристы.

Путь первый

Самый правильный, но не самый быстрый. Перед продажей квартиры ее собственнику нужно навестить регистрационную службу для регистрации права собственности или, правильнее сказать, внесения данных в новый реестр (адреса, режимы работы регистрационной службы). Например, в Киеве регистрационная служба находится на Воздухофлотском проспекте, 76 "Г". Да-да, не удивляйтесь, именно в таком монументальном сооружении, напоминающем готическую резиденцию папы Римского в Авиньоне, находится столичная регистрационная служба. Кроме того, по Киеву открыты еще отделения.

В регистрационной службе нужно заполнить и подать заявление для регистрации права собственности (образец заявления можно взять прямо на месте или распечатать). В течение 14 дней право собственности будет зарегистрировано, после этого можно будет смело идти к нотариусу для удостоверения сделки.

Зачем это нужно? Дело в том, что новый реестр – "пустой". Туда не переносились сведения из ранее действовавших реестров. И делать это чаще всего придется самим собственникам.

Второй путь
Сразу прийти к нотариусу. В этом есть смысл, если квартира приобретена недавно. Например, если квартира находится в Киеве и куплена, начиная с 2011 года, то, скорее всего, в электронном реестре (сокращенно РПВН – предшественник нынешнего реестра), она числится. В Киевской области электронный реестр начал действовать еще раньше, в 2010-м. А у нотариусов сейчас есть доступ к РПВН. Это означает, что если право собственности внесено в РПВН, то нотариус может сам внести (вернее, перенести) сведения о собственнике квартиры в новый реестр (как уже было сказано выше, новый реестр – пустой). Затем нотариусу ничто не помешает провести сделку (удостоверить договор купли-продажи) и зарегистрировать право собственности на нового собственника (покупателя).

Это самый благоприятный разворот событий. Если же квартира была приобретена давно, то нужно быть готовым, что сделка будет отложена. Нотариус будет делать запрос в БТИ.

Зачем это делается? Технический прогресс – палка о двух концах. Сейчас не составляет труда "изготовить" правоустанавливающий документ, голограммы и штамп БТИ. То есть, не совсем честные люди могут продать не принадлежащее им имущество – просто "состряпав" нужные документы. Новый реестр пуст, и это дает возможность для различных злоупотреблений. Продаст такой "не-продавец" чужую квартиру, получит деньги и исчезнет восвояси. А нотариусу – отвечать.

Или другая ситуация. Был себе собственник квартиры. Потерял он правоустанавливающие документы на нее. Сделал себе дубликат. По дубликату продал квартиру, а сейчас "неожиданно" нашел оригинал. И, пользуясь "пустотой" нового реестра пытается продать уже проданную квартиру. И снова нотариусу отвечать.

Именно для того, чтобы избежать подобных ситуаций, нотариус делает запрос в БТИ – за кем, собственно, числится недвижимость, для продажи которой к нему, нотариусу, обратились.
После того, как БТИ подтвердит регистрацию права собственности (ответит на запрос), нотариус сможет внести сведения о нынешнем собственнике в реестр, провести сделку и зарегистрировать право собственности за новым собственником (покупателем).

Однако не все нотариусы будут поступать таким образом. Нужно быть готовыми, что нотариус, не увидев подлежащую продаже квартиру в РПВН (старом реестре), сразу направит продавца в регистрационную службу (по первому пути). Это, конечно, безопаснее. В таких случаях можно поискать другого нотариуса либо все-таки внести сведения о квартире в новый реестр своими силами, навестив регистрационную службу.

Рано или поздно, все процедурные вопросы приходят к логическому завершению. Венцом всей этой процессии, естественно, будет заключение договора купли-продажи.