Договор субаренды здания (сооружения)
Все договорыКому подойдет договор:
- Подойдет тем, кто собирается за плату сдать или взять в пользование здание, находящееся в аренде.
- Договор, заключаемый на 3 года и более, нужно нотариально удостоверить.
- Для заключения договора субаренды необходимо разрешение арендодателя.
Автор: Эдуард Волобоев, юрист компании SmartDoc
Понятие и предмет
Субаренда здания - это сделка, согласно которой лицо, получившее здание от собственника во временное пользование по договору аренды, передает его по договору третьему лицу также во временное пользование.
Предметом договора субаренды может быть здание, находящееся в аренде.
Пример договора субаренды
Физическое лицо Иванов И.И. передало собственное здание на 2 года в аренду фирме «Омега». Через некоторое время оказалось, что часть здания фирмой «Омега» практически не используется. С целью экономии ресурсов фирма «Омега» с разрешения Иванова И.И. заключает договор субаренды с фирмой «Дельта» и передает ей часть здания, которая не используется.
В данном примере предметом субаренды является часть здания, которая была передана фирме «Дельта» в субаренду.
Договор субаренды заключается в тех случаях, когда здание передается во временное пользование третьему лицу не собственником такого здания, а лицом, которое получило это здание во временное пользование по договору аренды.
Стороны
Заключить данное соглашение могут физические лица, физические лица - предприниматели, юридические лица. Стороны в договоре именуются:
- лицо, передающее в субаренду здание - Арендатор;
- лицо, которое принимает здание в субаренду - Субарендатор.
Лицо, которое передает Арендатору в аренду собственное имущество, именуется Арендодатель. Арендодатель не подписывает договор субаренды, но может в нем упоминаться в качестве собственника такого имущества.
Существенные условия договора субаренды (которые обязательно нужно включить)
Закон требует обязательно определить в договоре:
- идентифицирующую информацию о здании, которое передается;
- размер арендной платы;
-
срок субаренды (не должен превышать срок договора аренды, заключенного между Арендатором и Арендодателем).
По выбору сторон арендная плата вносится деньгами или вещами (например, пшеницей). Она должна быть ежемесячной, если другие условия не установить в договоре.
Если две стороны - Арендатор и Субарендатор - являются физическими лицами - предпринимателями и/или юридическими лицами, то в договоре нужно указать:
-
объект аренды (состав и стоимость здания с учетом ее индексации);
-
срок, на который заключается договор аренды;
-
арендную плату с учетом ее индексации;
-
порядок использования амортизационных отчислений;
-
восстановление арендованного имущества и условия его возвращения или выкупа.
Форма договора
Договор субаренды здания должен быть заключен в письменной форме. Если договор заключается на 3 года и более, он требует нотариального удостоверения, а право субаренды - регистрации в Государственной регистрационной службе или у нотариуса.
Нормы права
Отношения, возникающие по договору субаренды, регулируются Гражданским кодексом Украины, а если участники сделки - юридические лица или физические лица - предприниматели, то отношения регулируются также Хозяйственным кодексом Украины.
Заключение договора*
Договор вступает в силу (считается заключенным) с момента его подписания, если в нем прописаны все существенные условия (см. "Существенные условия договора"). Однако договор субаренды здания, заключенный на 3 года и более, вступает в силу лишь с момента нотариального удостоверения.
Изменение и расторжение договора
Изменение договора или его расторжение производится по согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения. Оно должно быть заключено в той же форме, что и сам договор субаренды (простая письменная, нотариальная - см. "Форма договора").
Законом предусмотрены также случаи, когда стороны могут в одностороннем порядке расторгнуть договор субаренды. Так, Арендатор может требовать расторжения, если:
- Субарендатор не вносит арендную плату три месяца подряд;
- здание используется не по назначению;
- здание без разрешения Арендатора передано другому лицу;
- поведение Субарендатора создает реальную угрозу повреждения или уничтожения здания;
- Субарендатор не приступил к проведению капитального ремонта здания (только если у него была такая обязанность по договору).
Субарендатор может расторгнуть договор без согласия Арендатора, если:
- ему передали здание, состояние которого не соответствует условиям договора и его назначению;
- Арендатор не производит капитальный ремонт здания (если по договору с него не снята такая обязанность).
Также договор субаренды прекращается в том случае, если будет расторгнут или прекращен основной договор аренды между Арендодателем и Арендатором.
* С 1 января 2013 вступает в силу Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», согласно которому права пользования объектами недвижимости, возникающие на основании договоров субаренды, заключенных сроком более чем на три года, должны быть зарегистрированы в новом Государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Если стороны желают заключить договор субаренды, арендатор должен сначала зарегистрировать право пользования, которое у него есть на основании первоначального договора аренды в Государственном реестре. Только после этого стороны могут заключать договор субаренды и регистрировать право субаренды. Такую регистрацию осуществляют Государственная регистрационная служба, работники которой действуют в составе территориальных управлений Министерства юстиции Украины, и государственные или частные нотариусы. Подробную информацию о регистрации прав на объекты недвижимости можно получить на сайте Государственной регистрационной службы.
