Недвижимость: продать или подарить – что лучше? Часть первая, юридическая – две важных особенности

Как оформить переход права собственности на недвижимость? Основные способы отчуждения квартиры, дома и т. д. – это купля-продажа или дарение. От того, каким способом имущество перейдет к другому собственнику, может многое зависеть.
SmartDoc проанализировал последствия отчуждения недвижимости и готов поделиться результатами.

Данный материал удобнее разделить на две части – юридическую и финансовую. Юридические особенности купли-продажи и дарения недвижимости заключаются в двух важных аспектах.В первую очередь следует проинформировать приобретателей недвижимости, пребывающих в браке, а также собирающихся вступить в брак или пребывающих на пороге его расторжения. Между дарением и куплей-продажей недвижимости есть существенная разница в "брачно-семейных" последствиях. Если имущество приобретено в браке на основании договора купли-продажи, то при разделе оно, попросту говоря, делится пополам. Если же по договору дарения, то остается за тем супругом, которому было подарено. И второй супруг, стало быть, может быть несправедливо обделен при расторжении брака. Этот фактор крайне желательно учитывать.

Рассмотрим на примере. Муж и жена собирают деньги на квартиру, чтобы купить (подчеркиваем!) ее у матери мужа (свекрови). Когда деньги собраны, цена всех устраивает, неожиданно появляется юрист, который говорит собственнице (маме-свекрови, продавщице, то есть), что если передачу оформить как дарение, то можно сэкономить несколько тысяч долларов (из следующего нашего материала будет видно, когда такое возможно). В результате сын (ну, не невестка же!) получает квартиру в дар. Действительно, сэкономлены деньги, все счастливы. Но когда у молодых брак расторгается, то квартира не делится между супругами, а переходит полностью в собственность сына. Несправедливо.

Второй момент – наличие широких возможностей по расторжению договора дарения или признанию его недейстительным. В частности, может иметь место "недобросовестный даритель". Если договор дарения признать недействительным или расторгнуть, то недвижимость будет ему возвращена (понятное дело, что о возврате денег и речи быть не может – это же дарение!). Таких вариантов в действительности масса.
Например, если между сторонами подписан договор дарения, а фактически он является договором купли-продажи, то он признается недействительным по признаку притворности . Как это может произойти? Очень просто.

Например, если подписан договор дарения, но в то же время у дарителя есть расписка от приобретателя, что он получил энную сумму денег за этот объект, то налицо все основания для недействительности сделки. Безусловно, приобретатель сможет вернуть те деньги, которые он заплатил. Но недвижимость будет возвращена прежнему владельцу. А если приобретатель успеет сделать в ней ремонт, то затраты на него будет практически нереально возместить.

Помимо этого, недействительным можно признать договор, например, если одна из сторон (чит. "даритель") заключила его под влиянием ошибки. Или обмана (обмана, естественно, может и не быть, но известны случаи, когда в судах доказывали обратное). Или тяжелых обстоятельств. А расторгнуть – если одариваемый создает угрозу безвозвратной утраты подарка, который для дарителя имеет большую неимущественную ценность. Понятное дело, что одариваемый, у которого недвижимость отберут, не будет иметь право ни на какие компенсации.

Отметим, что все эти основания могут иметь место и без злого умысла собственника. Если, например, даритель после отчуждения имущества неожиданно умер, то все, что было сказано выше, можно "применить" к наследникам. У них однозначно может возникнуть желание доказать, что имело место притворная сделка, насилие, обман, ошибка, стечение тяжелых обстоятельств и т. д. И, что очень важно, такой разворот событий совсем не исключен.

Одним словом, юристы предостерегают: дарение – весьма рискованный способ отчуждения недвижимости.

В самое ближайшее время SmartDoc расскажет о финансовых моментах купли-продажи и дарения недвижимости – расходах, пошлинах, налогах. Продолжение, так сказать, следует .