Когда подписанный договор не будет считаться заключенным

Есть ряд ситуаций, когда подписанный сторонами договор не работает, ведь считается незаключенным. Что это за ситуации и как избежать с ними проблем?

Законы нам говорят, что договор считается заключенным… Нет, не с вожделенного момента проставления подписи и печать, а с момента, когда стороны достигли согласия. Согласия по всем существенным условиям (по-украински "существенные условия" звучат гораздо мелодичнее – "істотні умови"). Стало быть, наличие в договоре существенных условий определяет его "заключенность". Существенные условия – это, в первую очередь, те, которые считаются таковыми по нашим законам. Не совсем четко? Подойдем иначе.

Если какой-нибудь закон указывает, что некое условие договора является существенным, то его отсутствие в договоре говорит о его незаключенности.

Рассмотрим на примере. Допустим, есть договор купли-продажи жилого дома. Есть закон (ст. 377 Гражданского кодекса Украины), где сказано, что размер и кадастровый номер земельного участка (на котором расположен этот самый жилой дом) являются существенными условиями для подобных договоров. Это означает, что если в договоре кадастровый номер участка не указан, то такой договор является незаключенным (другое дело, что ни один нотариус не удостоверит договор, если в нем не указан кадастровый номер; но представим, что нам попался такой рассеянный нотариус). Тогда продавец дома сможет через суд вселиться в свой проданный дом, а бедный покупатель будет долго и нудно отбирать у него заплаченные деньги.

SmartDoc обращает ваше внимание на перечень договоров, по которым существенные условия предусмотрены законом:

• Для купли-продажи товара с отсрочкой платежа закон устанавливает в качестве существенных условий цену, порядок, сроки и размеры платежей.
• Для договоров аренды жилья с выкупом закон определяет такие существенные условия: характеристики жилья, срок договора, размеры, порядок формирования, способ, форма и сроки внесения арендных платежей, условия досрочного расторжения договора, порядок возврата денег в случае досрочного расторжения договора, права и обязанности сторон, ответственность сторон.
• По договору страхования существенными условиями являются предмет, страховой случай, страховая сумма, размер страхового платежа и сроки его уплаты, а также срок договора. 
• В договоре комиссии существенными являются условия об имуществе (только для тех договоров комиссии, по которым нужно продать или купить имущество) и о его цене. 
• По договору управления имуществом перечень имущества, передаваемого в управление, а также размер и форма платы за управление имуществом являются существенными условиями. 
• В договоре банковского вклада в пользу третьего лица ФИО такого лица (либо наименование юридического лица) является существенным условием. 
• С договорами хозяйственными нужно быть еще внимательнее (о разнице между "обычными" и хозяйственными договорами читайте здесь и здесь). Для хозяйственных договоров существенные условия "прописывает" Хозяйственный кодекс. Кроме того, практически каждый из упомянутых выше договоров может считаться хозяйственным. Стало быть, у хозяйственных договоров существенные условия прописаны в двух кодексах – Гражданском и Хозяйственном. 

Отметим, что упомянутыми кодексами "набор" существенных условий не ограничивается. Иногда существенные условия договоров устанавливаются специальными законами. "Об аренде земли", "О страховании", "О транспортно-экспедиторской деятельности" и др.

Все хозяйственные договоры в первую очередь должны содержать условия о предмете, цене и сроке действия договора.
Кроме того, закон предусматривает и "специальные" существенные условия для отдельных видов договоров:

• для договоров аренды: объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом индексации), арендная плата с учетом индексации, порядок использования амортизационных отчислений, восстановление арендованного имущества, условия его возврата или выкупа;
• для агентских договоров: сфера, характер и порядок исполнения посреднических услуг, права и обязанности сторон, условия и размер вознаграждения агенту, санкции;
• для договора подряда на капитальное строительство: предмет договора, сроки начала и завершения строительства, выполнения работ, права и обязанности сторон, стоимость и порядок финансирования, порядок материально-технического, проектного и иного обеспечения строительства, режим контроля качества работ и материалов заказчиком, порядок принятия объекта, порядок расчетов, условия о дефектах и гарантийных сроках, страхование рисков, финансовые гарантии, ответственность сторон, урегулирование споров, основания и условия изменения и расторжения договора.>

Если договор не заключен, то можно считать, что его нет. Соответствующими будут и последствия. Например, если передано имущество по не заключенному договору купли-продажи, то можно его через суд потребовать назад (как необоснованно полученное). Или потребовать в судебном порядке выселить арендатора (если он вселился в помещение по не заключенному договору аренды), Напоследок отметим, что "заключенность" договора является важнейшим, но не единственным условием "работоспособности" договора. Договор может считаться заключенным, но при этом быть (или признаваться) недействительным. Но об этом SmartDoc расскажет в ближайшее время.