Договір суборенди офісу
Всі договориКому підійде договір:
-
Підійде тим, хто збирається за плату здати чи взяти в користування офіс, що знаходиться в оренді.
-
Договір, укладений на 3 роки і більше, потрібно засвідчити в нотаріуса.
- Для укладання договору суборенди потрібен дозвіл орендодавця.
Автор: Эдуард Волобоев, юрист компании SmartDoc
Поняття і предмет
Суборенда офісу - це угода, згідно з якою особа, яка отримала офіс від власника у тимчасове користування за договором оренди, передає такий офіс (або його частину) за договором третій особі також у тимчасове користування.
Предметом договору суборенди може бути офіс, який знаходиться в оренді.
Приклад договору суборенди офісу
Фізична особа Іванов І.І. передала власний офіс на 2 роки в оренду фірмі "Омега". Через деякий час виявляється, що частина офісу фірмою "Омега" практично не використовується, тож з метою економії ресурсів фірма "Омега" з дозволу фізичної особи - власника укладає договір суборенди з фірмою "Дельта" і передає їй в оренду ту частину офісу, яку вона не використовує.
У цьому прикладі предметом суборенди є частина офісу, яка була передана фірмі "Дельта" у суборенду.
Договір суборенди укладається у випадках, коли офіс передається у тимчасове користування третій особі не власником такого офісу, а особою, яка отримала цей офіс у тимчасове користування за договором оренди.
Сторони
Укласти таку угоду можуть фізичні особи, фізичні особи - підприємці, юридичні особи. Сторони за договором іменуються так:
- особа, яка передає в суборенду офіс - Орендар;
- особа, яка приймає офіс у суборенду - Суборендар.
Особа, яка передає Орендарю власне майно, іменується Орендодавець. Ореднодавець не підписує договір суборенди, але може згадуватись у ньому в якості власника такого майна.
Істотні умови договору суборенди (які обов'язково треба включити до договору)
Закон вимагає обов'язково визначити в договорі:
- ідентифікуючу інформацію про офіс, який передається;
- розмір орендної плати;
- строк суборенди (не повинен перевищувати строку договору оренди, укладеного між Орендарем і Орендодавцем).
За вибором сторін орендна плата вноситься грошима або речами (наприклад, пшеницею). Вона має бути щомісячною, якщо інші умови не встановити у договорі.
Якщо дві сторони - Орендар і Суборендар - є фізичними особами - підприємцями і/або юридичними особами, у договорі також потрібно вказати:
-
об'єкт оренди (склад і вартість офісу з урахуванням її індексації);
-
строк, на який укладається договір оренди;
-
орендну плату з урахуванням її індексації;
-
порядок використання амортизаційних відрахувань;
-
відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Форма договору
Договір суборенди офісу повинен бути укладений у письмовій формі. Якщо договір укладається на на 3 роки і більше, він потребує нотаріального посвідчення, а право суборенди - реєстрації в Державній реєстраційній службі або у нотаріуса.
Норми права
Відносини, що виникають за договором суборенди, регулюються Цивільним кодексом України, а якщо учасники угоди - юридичні особи або фізичні особи - підприємці, відносини також регулюються Господарським кодексом України.
Укладення договору*
Договір набирає чинності (вважається укладеним) з моменту його підписання, якщо в ньому прописані всі істотні умови (див. "Істотні умови договору"). Проте договір суборенди офісу, укладений на 3 роки і більше, набирає чинності лише з моменту нотаріального посвідчення.
Зміна та розірвання договору
Зміна договору або його розірвання здійснюється за згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди. Вона має бути укладена в тій самій формі, що й сам договір суборенди (проста письмова, нотаріальна — див. “Форма договору”).
Законом передбачені також випадки, коли сторони можуть в односторонньому порядку розірвати договір оренди. Так, Орендар може вимагати розірвання, якщо:
- Суборендар не вносить орендну плату три місяці підряд;
- офіс використовується не за призначенням;
- офіс без дозволу Орендаря переданий іншій особі;
- поведінка Суборендаря створює реальну загрозу пошкодження або знищення офісу;
- Суборендар не приступив до проведення капітального ремонту офісу (лише якщо в нього був такий обов'язок за договором).
Суборендар може розірвати договір без згоди Орендаря, якщо:
- йому передали офіс, якість якого не відповідає умовам договору та його призначенню;
- Орендар не проводить капітальний ремонт офісу (якщо за договором з нього не знято такий обов'язок).
Також договір суборенди припиняється у тому випадку, якщо буде розірвано або припинено основний договір оренди між Орендодавцем і Орендарем, на підставі якого укладений договір суборенди.
* З 01 січня 2013 р. набирає чинності Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з яким права користування об’єктами нерухомості, що виникають на підставі договорів суборенди, укладених строком більше ніж на три роки, повинні бути зареєстровані в новому Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Якщо сторони бажають укласти договір суборенди, орендар повинен спочатку зареєструвати право користування, яке він має на підставі первісного договору оренди в Державному реєстрі. Лише після цього сторони можуть укладати договір суборенди та реєструвати право суборенди. Таку реєстрацію здійснюють Державна реєстраційна служба, працівники якої діють у складі територіальних управлінь Міністерства юстиції України, та державні чи приватні нотаріуси. Детальну інформацію про реєстрацію прав на об’єкти нерухомості можна отримати на сайті Державної реєстраційної служби.
