«Сервитут» – что за зверь такой? Или четыре вопроса о том, как пользоваться чужим имуществом
Понятие "сервитут" иногда может ассоциироваться с чайным сервизом в педагогическом институте. Или с сервировкой праздничного стола прямо "тут". И то, и другое в некоторой степени подразумевается в этом термине, однако, по сути, сервитут означает всего лишь ограниченное право пользования чужим имуществом. Последнее время сервитуты все активнее используются в обычной жизнедеятельности и бизнесе, соответственно, на них возрастает "спрос". SmartDoc систематизировал вопросы, которые приходят от соотечественников по поводу сервитутов, и с радостью делится результатами.
Итак, вопросы:
В отношении чего может возникнуть сервитут?
Ответ: в отношении недвижимости (включая, безусловно, землю).
Что включает в себя сервитут?
Ответ: определенный объем прав "не-собственника" имущества, которые предоставляет ему собственник имущества. Например, право прохода (или проезда) через чужой земельный участок (допустим, для того, чтобы добраться до своего земельного участка, к которому иначе, чем через участок соседа и не подберешься). Или права прогона через чужой участок скота к водопою. Ну, или, допустим, право проложить через соседний участок кабель и канализационную трубу.
Отметим, что сервитут должен устанавливаться наименее обременительным способом для собственника. Например, если у "не-собственника" есть право проходить по чужому участку, то это не значит, что он имеет возможность безнаказанно вытоптать всю клубнику соседа. Только пройти, только по кратчайшему пути и только причинив минимум неприятностей собственнику. Ибо все убытки, причиненные собственнику, подлежат возмещению в полном объеме.
Между кем возникают "сервитутные" отношения?
Ответ: между собственником недвижимости и лицом, которое удовлетворяет свою потребность с помощью собственника недвижимости, которую нельзя удовлетворить иначе. С этого места – поподробнее.
Например, гражданин Иванов и гражданка Иванова расторгли брак и поделили их совместный дом на две части. Первый этаж забрала Иванова, второй – Иванов. Чтобы попасть на свой второй этаж, Иванову нужно обязательно пройти по коридору первого этажа (варианты с веревочной лестницей мы не рассматриваем). То есть, Иванову нужно при помощи имущества бывшей жены удовлетворить свою потребность во владении и пользовании своей недвижимостью. При этом никак иначе гражданин Иванов удовлетворить эту потребность не может (и снова-таки, мы не рассматриваем бесчеловечных вариантов вроде повторного бракосочетания с бывшей супругой и т. д.). В этом случае должен возникнуть сервитут. То есть, ограниченное право Иванова ходить по коридору, принадлежащему бывшей жене, для того, чтобы добраться до своей недвижимости.
Безусловно, мы помним, что Ивановы – уже не "одна сатана", а независимые и полноправные собственники жилого дома. И что у Ивановой есть незыблемое право собственности на первый этаж. Однако здесь потребность Иванова – в приоритете. Ивановы могут заключить договор на установление сервитута. А если бывшая жена будет против, то Иванов может установить такой сервитут и без договора, через суд. Особо подчеркнем, что потребность "не-собственника" только тогда имеет приоритет над "незыблемостью" прав собственника, когда иных возможностей ее удовлетворить не существует. Если бы у дома был отдельный вход прямиком на второй этаж, то ни о каких сервитутах и приоритетах Иванова речи быть не может.
Как устанавливается сервитут?
Ответ: договором, судом (вспоминаем пример с Ивановыми), завещанием. Кроме того, сервитут подлежит государственной регистрации.
Чем сервитут отличается от обычной аренды?
Ответ: Безусловно, сервитут имеет общие черты с арендой земельного участка или недвижимости. Например, если собственник продает землю, то по общему правилу аренда продолжает существовать и для покупателя земли. Аналогичным образом складывается ситуация и с сервитутом – он остается действующим и для нового собственника. Однако при этом, у сервитута есть ряд особенностей, отличающих его от аренды. Во-первых, он может быть бесплатным (в отличии от аренды). Во-вторых, он остается за одним лицом (а арендованное имущество иногда можно передать в субаренду). В-третьих, сервитут не лишает собственника права владеть, пользоваться или распоряжаться своим имуществом (при аренде собственник утрачивает большую часть своих прав; арендатор имеет право на защиту даже от собственника). В-четвертых, сервитут может быть бессрочным (аренда, как мы знаем, всегда происходит на определенный срок).