Договір оренди офісу
Всі договориКому підійде договір:
-
Підійде тим, хто збирається здати або зняти офіс (за плату).
-
Договір, укладений на 3 роки і більше, підлягає посвідченню у нотаріуса.
-
Для здачі приміщення безкоштовно використовуйте договір позички нежитлового приміщення.
Автор: Эдуард Волобоев, юрист компании SmartDoc
Поняття і предмет
За цією угодою офіс (нежитлове приміщення) передається в користування за певну плату. Предметом договору вважається офіс.
Сторони
Укласти таку угоду можуть фізичні особи, фізичні особи - підприємці, юридичні особи.
Особа, яка передає офіс в оренду, називається Орендодавець, а та, що приймає – Орендар.
Орендодавцем може виступити тільки власник офісу, а інші - лише за його дозволом (наприклад, довіреність, договір доручення, письмовий дозвіл).
Істотні умови договору (які обов'язково потрібно включити в договір)
Закон вимагає обов'язково визначити в договорі:
- ідентифікуючу інформацію про офіс;
- строк договору;
- розмір орендної плати.
За вибором сторін орендна плата може вноситися грошима або речами (наприклад, пивом, пшеницею). Вона має бути щомісячною, якщо інші умови не встановити у договорі.
Якщо хоча б однією з сторін є фізична особа, а не підприємець:
у договорі можна не зазначати строк, тоді договір буде діяти, доки одна зі сторін не заявить про його розірвання (за місяць до розірвання).
Якщо обидві сторони - фізичні особи - підприємці та/або юридичні особи, то у договорі також потрібно вказати:
- офіс (склад і вартість офісу з урахуванням її індексації);
- строк, на який укладається договір оренди;
- орендну плату з урахуванням її індексації;
- порядок використання амортизаційних відрахувань;
- відновлення орендованого офісу та умови його повернення або викупу.
Форма договору
Договір оренди нерухомості має бути укладено у письмовій формі. Крім того договір оренди нерухомості, укладений на 3 роки і більше, потребує нотаріального посвідчення. Право користування нерухомістю на підставі договору оренди підлягає реєстрації в Державній реєстраційній службі або у нотаріуса.
Норми права
Відносини, що виникають в ході укладання договору оренди, регулюються Цивільним кодексом України. А якщо угода укладена між юридичними особами та/або фізичними особами - підприємцями, відносини також регулюються Господарським кодексом України
Укладення договору*
Договір вважається укладеним (набирає чинності) з моменту його підписання, у випадку якщо в ньому прописані всі істотні умови. Якщо термін договору становить 3 роки і більше, договір вважається укладеним (набирає чинності) з моменту його нотаріального посвідчення.
Зміна та розірвання
Зміна договору або його розірвання здійснюється за згодою сторін, тобто шляхом укладення додаткової угоди. Вона має бути укладена в тій самій формі, що й сам договір оренди (проста письмова чи нотаріально завірена — див. “Форма договору”).
Законом передбачені також випадки, коли сторони можуть односторонньо розірвати договір оренди. Орендодавець може зробити це в одному з таких випадків:
- якщо Орендар не вносить орендну плату три місяці підряд;
- якщо офіс використовується не за призначенням;
- якщо офіс без дозволу Орендодавця передано в суборенду;
- якщо поведінка Орендаря створює реальну загрозу пошкодження або знищення офісу;
- якщо Орендар не приступив до проведення капітального ремонту (лише якщо в нього був такий обов'язок за договором).
А Орендар може розірвати договір без згоди Орендодавця, якщо:
- йому передали офіс, який не відповідає умовам договору або непридатний для використання за призначенням;
- Орендодавець не проводить капітальний ремонт офісу (якщо за договором з нього не знято такий обов'язок).
* З 01 січня 2013 р. набирає чинності Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з яким всі об’єкти нерухомості повинні бути зареєстровані в новому Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Реєстрацію треба провести до укладення договору, яким нерухоме майно передається в оренду на строк три роки й більше.
Тому перед укладенням договору власнику нерухомості необхідно звернутися до Державної реєстраційної служби, працівники якої діють у складі територіальних управлінь Міністерства юстиції України, або до державного чи приватного нотаріуса, щоб зареєструвати право власності на об’єкт, потім укласти договір оренди. Сторони повинні подібним чином зареєструвати право користування, що виникло за договором (після його укладення). Детальну інформацію про реєстрацію об’єктів нерухомості можна отримати на сайті Державної реєстраційної служби.
